Am 14. Juni stimmen wir über das FDP-Referendum gegen die städtische Verordnung zur Umsetzung von § 49b des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG, Mindestanteile preisgünstiger Wohnungen bei Aufzonungen) ab. Worum geht es bei dieser Kontroverse und worum nicht?
Vier Wohnungskategorien
Zum besseren Verständnis zunächst ein kleiner Crashkurs zum nicht-spekulativen Wohnungsbau. Es gibt vier Kategorien mit unterschiedlichen Regulierungen: Städtische Wohnungen, freitragende gemeinnützige Wohnungen von Genossenschaften, subventionierte Sozialwohnungen und neu die preisgünstigen Wohnungen, die auf Grund von § 49b PBG erstellt werden.
Spielregeln für Stadtwohnungen
Investitionen in den Bau städtischer Wohnungen werden zwar mit Steuergeldern finanziert, bei der Bewirtschaftung fliessen jedoch keinerlei Subventionen. Bei der Vermietung werden voll kostendeckende Mieten verlangt, auf die Abschöpfung von spekulativen Marktrenditen wird verzichtet. Das hat das Stimmvolk 2010 mit überwältigendem Mehr beschlossen. Da die Stadtwohnungen in öffentlichem Besitz stehen, ist ihre Vergabe – mit gutem Grund – relativ stark reguliert. Es gibt Belegungsvorschriften und Einkommenslimiten, die während der ganzen Mietdauer eingehalten werden müssen. Bei Verstoss dagegen sind zunächst Ersatzangebote und als ultima ratio Kündigungen vorgesehen; allerdings gibt es Härtefall-Klauseln, etwa für über 75-Jährige.
Erfolgreiche Belegungsvorschriften
Freitragende gemeinnützige Wohnungen in Kostenmiete werden primär von Genossenschaften angeboten. Genossenschaften sind private, zivilgesellschaftliche Selbsthilfe-Organisationen zur gemeinsamen Wohnraumbeschaffung. Die Mietzinse werden von der städtischen Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen kontrolliert. Die meisten Genossenschaften kennen Belegungsvorschriften, in der Regel Zimmerzahl gleich Personenzahl plus 1. Mit Erfolg: Mit 32.4 und 35.0 Quadratmetern liegt der Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch bei Stadt- und Genossenschaftswohnungen unter dem in den übrigen Mietwohnungen (39.8 m2/Person) und weit unter dem Flächenkonsum im Wohneigentum (53.0 m2/Person).
Sozialwohnungen mit harten Kündigungsregeln
Die dritte Kategorie sind die subventionierten Sozialwohnungen, die oft fälschlicherweise mit dem gemeinnützigen Wohnungsbau der Genossenschaften gleichgesetzt werden. Hier gewähren Kanton und Stadt zinslose, rückzahlbare Darlehen zur Verbilligung. Im Gegenzug gelten harte Einkommens- und Belegungsvorschriften, die bei Verletzung umgehend zur Kündigung führen.
§ 49b PBG: Preisgünstiger Wohnraum bei Aufzonung
Damit kommen wir zu den preisgünstigen § 49b-Wohnungen, deren Zuteilung die Gemüter bereits in Wallung bringt, bevor die erste auf Stadtzürcher Boden überhaupt gebaut ist. Gestützt auf § 49b PBG können die Gemeinden bei Aufzonungen, die zu einer Mehrausnützung führen, Mindestanteile an preisgünstigen Wohnungen einfordern: Investoren müssen einen Teil ihrer Wohnungen dauerhaft zur Kostenmiete statt zu spekulativen Marktpreisen anbieten. Einzige gesetzliche Vorgabe: Die Gemeinden müssen Vorschriften zur «angemessenen Belegung» erlassen. Man wollte – so GLP-Kantonsrat Thomas Wirth – «eine neue Klasse von Profiteuren» verhindern, die «in einem günstigen Wohnraum übermässig Wohnflächen beanspruchen». Von Einkommenslimiten war in der ganzen Kantonsratsdebatte nie die Rede.
Ausgewogene Vorlage des Gemeinderats
Nach einer langen politischen Achterbahnfahrt konnte für die Umsetzung in der Stadt Zürich auf Initiative der AL ein ausgewogener und breit abgestützter Kompromiss gefunden werden, der eine Überprüfung des Einkommens bei Vermietung und eine zweijährliche Kontrolle der Wohnungsbelegung vorsieht. Er begrenzt den Verwaltungsaufwand der Hauseigentümer und vermeidet unnötige Härten für die Mietenden.
§ 49b PBG: Welche Kündigungskriterien?
Anders als bei Stadt und Genossenschaften besteht bei der kleinen Zahl von 49b-Wohnungen pro Überbauung praktisch keine Möglichkeit für ein Ersatzangebot. Die Kündigungsregel schlägt also voll durch. Wohnungskündigungen sind ein einschneidender Eingriff. Bei Sozialwohnungen, die mit staatlichen Mitteln gezielt für bestimmte Gruppen verbilligt werden, herrschen harte Kündigungskriterien. Das ist nachvollziehbar. Ob bei den 49b-Wohnungen, die privat finanziert und ohne staatliche Zuschüsse zur Kostenmiete angeboten werden, gleich rigide Vorschriften greifen sollen, gilt es jedoch sorgfältig politisch abzuwägen.
Liberale auf Mehr-Staat-Trip
Grotesk an der Debatte: Unterm Motto «Noch mehr Vorschriften und Bürokratie? Nein» bekämpften FDP und SVP 2014 erbittert die Einführung von § 49b PBG. FDP-Gemeinderat und HEV-Direktor Albert Leiser unkte besorgt: «Die Gemeinden werden die Belegung vor Ort kontrollieren müssen. Alle diese Vorschriften und Kontrollen führen zu einem «Gläsernen Bürger».
Heute kann es Parteien, die liberal im Namen tragen, nicht bürokratisch genug sein. Als selbsternannte Wohnungskommissare fordern sie möglichst scharfe Bezugs- und Rausschmisskriterien für 49b-Wohnungen. Das ist e bitzeli so, als ob Brandstifter das Feuerwehr-Reglement verfassen würden…
Medien kolportieren freisinniges Narrativ
Nachdem die Bürgerlichen 2011 die Abstimmung über das Drittelsziel für den nicht-spekulativen Wohnungsbau krachend verloren hatten, lancierte eine Gruppe von Züriberg-Jungfreisinnigen 2013 als Retourkutsche die Einzelinitiative Bünger «Fairer wohnen bei Vater Staat – Fairness bei staatlich gestützten Wohnbauträgern». Anspruch auf eine Wohnung bei der Stadt oder einer Genossenschaft sollte nur solange bestehen, als der «Bruttolohn der Bewohner das Vierfache der Mietkosten nicht überschreitet». Zudem forderte Bünger – Orwell pur – es sei «dafür zu sorgen, dass Vergleichbarkeit und Transparenz der staatlich gestützten Wohnbauträger mittels einem zentralen, öffentlich zugänglichem, durch die Stadt geführtem Register sichergestellt wird».
Zwar scheiterte die Einzelinitiative Bünger mangels Unterstützung. Doch das damit lancierte Narrativ wirkt weiter, nicht zuletzt in den Medien. Es suggeriert, dass einzig die irrwitzig hohen Angebotsmieten privater Investoren die Marktpreise korrekt widerspiegeln. Mietpreise von gemeinnützigen Anbietern, die auf den tatsächlichen Kosten basieren, werden dagegen als Marktverzerrung gebrandmarkt, weil sie auf einem angeblichen Einnahmenverzicht beruhen. Der gemeinnützige, nicht-spekulative Wohnungssektor wird so in ein Sozialwohnungsangebot «staatlich gestützter Wohnbauträger» umdefiniert.
Pauperismus oder Wohnpolitik?
Die strategische Gegenposition der Linken brachte AL-Gemeinderat Andreas Kirstein in der Debatte prägnant und unaufgeregt auf den Punkt:
«Unser Ziel ist es den Anteil, der Wohnungen, die spekulativ weiterverkauft werden, zu minimieren und einen gesunden Anteil im Wohnungsmarkt zu haben, in dem kein Spekulationsgewinn gemacht wird. Bisherige Voten lassen eine Pauperismus-Stimmung aus dem 19. Jahrhundert aufkommen, Man will die Ärmsten der Armen mit Wohnraum beglücken. Und sobald es den Menschen besser geht, sollen sie sich sofort auf den spekulativ betriebenen Markt begeben. Das ist die Kernfrage dieser Vorlage: Wollen wir die Umsetzung von § 49b so eng fassen, dass sie schon fast eine Subjekthilfe wird, oder wollen wir als Stadt aktiv auf den Wohnungsmarkt einwirken, damit eine Strukturveränderung stattfindet. Letzteres wollen wir von Links-Grün.»