Im September 2014 haben die Zürcher:innen klar Ja gesagt zum neuen § 49b des Planungs- und Baugesetzes (PBG). Neu gilt: Wenn Gemeinden Land ein-, um- oder aufzonen, können sie Grossinvestoren verpflichten, auch preisgünstige Wohnungen zu bauen.
Für die Umsetzung von § 49b PBG in der Stadt Zürich will die heute lancierte Initiative «Hier leben, hier wohnen, hier bleiben» (Umsetzungs-Initiative) generelle Spielregeln in der Gemeindeordnung festlegen. Die Kernforderung: Keine Bewilligung von baulicher Mehrausnützung ohne Gegenleistung in Form von preisgünstigem Wohnraum.
Ziel der Initiative ist es, dass auch private Grossinvestoren einen Beitrag zur Realisierung des wohnpolitischen Grundsatzartikels (mindestens ein Drittel der Mietwohnungen in Kostenmiete bis 2050) leisten.
Lanciert wird die Initiative von der Alternativen Liste (AL) mit Unterstützung von Einzelpersonen aus SP und Grünen und Aktivist:innen der Mieter:innenbewegung.
Das verlangt die Initiative
1. Bei Aufzonungen (Zulassung einer höheren baulichen Ausnützung) soll die gesamte neu erlaubte Mehrausnützung als preisgünstiger Wohnraum im Sinne von 49b PBG realisiert werden. Mit der Forderung grenzt sich die Initiative klar von der Haltung des Stadtrats ab, der bloss für die Hälfte preisgünstige Wohnungen verlangen will.
2. Bei Einzonungen (Wechsel von Nichtbau- in Baugebiet) und Umzonungen von Bauzonen, wo Wohnen verboten ist (z.B. Industrie- und Gewerbezonen) in Bauzonen, wo Wohnen erlaubt ist (z.B. Wohn- oder Zentrumszone) soll mindestens die Hälfte der neu zugelassenen Wohnnutzung als preisgünstiger Wohnraum realisiert werden.
3. Mindestgrenzen für die Anwendung: Es macht keinen Sinn, auch bei kleinen Parzellen oder kleinen Bauvorhaben preisgünstigen Wohnraum einzufordern. Die Initiative visiert klar grössere Investoren resp. grössere Überbauungen an. Mindestgrenzen können anhand der Arealfläche, der Wohnfläche oder Anzahl Wohnungen bestimmt werden. Die Initiative lässt die genaue Definition offen, die Mindestgrenzen sollen vom Gemeinderat anlässlich von Anpassungen der BZO bestimmt werden.
4. Abweichende Regelungen für Baugenossenschaften: Für die Umsetzung bei gemeinnützigen Wohnbauträgern – die ja heute schon Wohnungen in Kostenmiete anbieten – soll der Gemeinderat abweichende Regelungen treffen können, die aber gleichwertig sein müssen. Als gleichwertig betrachtet werden kann insbesondere der Bau von subventionierten Wohnungen gemäss kantonaler Wohnbauförderung.
Auslöser der Initiative: geplante Revision der Bau- und Zonenordnung (BZO)
Am 28. November 2021 hat das Stimmvolk den kommunalen Siedlungsplan angenommen. Er sieht insgesamt 14 grosse Gebiete in Zürich Nord, Zürich West, Altstetten, Albisrieden, Friesenberg, Wollishofen, Leimbach und Witikon vor, die baulich stärker verdichtet werden sollen. Zur Umsetzung sind grossflächige Aufzonungen erforderlich. Es ist davon auszugehen, dass in den betroffenen Gebieten in der Regel jeweils ein zusätzliches Vollgeschoss zugelassen wird.
Die verwaltungsinternen Vorbereitungen für die Revision der Bau- und Zonenordnung (BZO) sind bereits voll im Gang, der Stadtrat hat dafür soeben einen grösseren Kredit bewilligt.
Ein Sechstel bis ein Viertel preisgünstiger Wohnraum
Die Initiative fordert zwar 100 Prozent der Mehrausnützung als preisgünstigen Wohnraum. Bezogen auf die gesamte bauliche Ausnützung ist der Anteil allerdings sehr viel geringer. Je nach Wohnzone bedeutet unsere Forderung konkret, dass ein Sechstel bei einer Aufzonung von der Wohnzone W5 auf W6 bis ein Viertel der Nutzung bei einer Aufzonung von Wohnzone W3 auf W4 als preisgünstiger Wohnraum erstellt werden muss.