«Im Städtebaulichen Vertrag» – so die Einwendung der AL Dietikon – «steht unter 1.2 Absichtserklärung: «Die bestehenden und die neuen Wohnungen im Bahnhofgebäude sind im preisgünstigen Segment.»
Die obige Bestimmung ist ergänzt und präzisiert wie folgt als neuer Abs. 5 in Art. 7 der Gestaltungsplanvorschriften zu übernehmen und der Städtebauliche Vertrag entsprechend anzupassen:
«Mindestens 50% der Wohnungen müssen dauerhaft preisgünstig im Sinne der kantonalen Verordnung über preisgünstigen Wohnraum (PWV, LS 700.8) erstellt und vermietet werden. Die Grundstückkosten dürfen höchstens bis zu dem in § 6 Abs. 1 PWV vorgesehenen Höchstwert angehoben werden.»
Begründung:
Die SBB sichert im Städtebaulichen Vertrag 59 «preisgünstige» Wohnungen im Bahnhofgebäude zu, also bloss einen Viertel der insgesamt 231 Wohnungen. Dies steht in Widerspruch zu den offiziellen Erklärungen von SBB Immobilien. In einer Medienmitteilung vom 13. Mai 2023 heisst es: «In Zukunft wird die Hälfte der Wohnungen preisgünstig sein – entweder über eigene Wohnungen oder Baurechte an Genossenschaften.» Die Einwendung orientiert sich an dieser Absichtserklärung. Die SBB ist auf ihrer Zusicherung zu behaften.
Zudem ist der Begriff «preisgünstig» zu präzisieren. In der gleichen Medienmitteilung definiert SBB Immobilien den Begriff wie folgt: «Preisgünstig heisst, dass 50 Prozent der Wohnungen in der Umgebung teurer sind als jene der SBB.» Das bedeutet, dass die SBB sich bei den «preisgünstigen» Wohnungen nicht an klar definierten Kosten, sondern am Median der Angebotsmieten orientiert. Dieser ist eine volatile Grösse, die der Marktentwicklung folgt. Wie der Antwort des Stadtrats auf die Interpellation Kiwic (100-2023) zu entnehmen ist, sind die Angebotsmieten pro m2 in Dietikon von 2005 bis 2022 um 18.5% angestiegen (Antwort Seite 3), obwohl der Hypothekarzinssatz sich im gleichen Zeitraum von 3.0% auf 1.25% mehr als halbiert hat.
Im Gegensatz zu dieser marktorientierten Definition verlangen wir beim Anteil der preisgünstigen Wohnungen eine Orientierung an den effektiven Kosten, wie sie in der kantonalen Verordnung über preisgünstigen Wohnraum (PWV) definiert wird. Da die SBB ihre Grundstücke nach wie vor zu den historisch tiefen Anschaffungswerten bilanziert, kann sie im Rahmen von § 6 Abs. 1 PWV eine Landaufwertung vornehmen.
Das Areal befindet sich seit langem im Besitz der SBB. Gemäss unserem Kenntnisstand wurde es beim Bau der Spanischbrötlibahn im Enteignungsverfahren von der Vorgängergesellschaft der SBB für Bahnbetriebsnutzungen erworben. Ohne diese öffentliche Zweckbestimmung wären die SBB nicht in den Besitz des Areals gekommen. Heute wollen die SBB es zur Gewinnmaximierung nutzen. Aus dem ursprünglichen Erwerbszweck ergibt sich die Verpflichtung, das Areal weiterhin im öffentlichen Interesse, zugunsten der Bevölkerung, zu nutzen. Dies bedeutet aktuell insbesondere den Bau kostengünstiger Wohnungen.
Dietikon leidet, wie der ganze Grossraum Zürich, unter extrem steigenden Wohnungspreisen. Im Bahnhofareal sind vor allem kleinere Wohnungen vorgesehen. Hier ist ein preisgünstiges Angebot insbesondere für Rentnerinnen und Rentner von Bedeutung: Neu erstellte Kleinwohnungen müssen preislich attraktiv sein, damit sie sich einen Umzug leisten und ihre bisherige, grössere Wohnung an Familien freigeben können.»