Die Stadion-Befürworter versprechen neben den 575 Marktwohnungen in den zwei CS-Türmen 299 und damit einen Drittel gemeinnützige Wohnungen. So macht auch der Stadtrat in seiner Medienmitteilung vom 26. September Werbung für «ein neues Fussballstadion und 299 gemeinnützige Wohnungen».
Hohe Erwerbskosten
Fakt ist: Die Ensemble-Vorlage, über die wir abstimmen, enthält nur die 174 Wohnungen der ABZ. Darüber hinaus besteht eine – rechtlich verbindliche – Zusage der CS, der Stadt weitere 125 Wohnungen zum dannzumaligen Marktpreis zu verkaufen, sobald das Stadion realisiert ist. Die Stadt kann dieses Zusatzangebot – ganz oder teilweise – annehmen oder nicht. Das CS-Angebot umfasst vier Altbauten mit 62 und ein im Bau befindliches Projekt mit 63 Wohnungen. Kostenpunkt: 87.7 Mio CHF, davon 57.7 Mio CHF für das Neubauprojekt. Darüber muss gesondert abgestimmt werden.
Die Anschaffungskosten pro Wohnung belaufen sich für das gesamte CS-Angebot auf 702’000 CHF. Für die 63 Neubauwohnungen allein sind es 916’000 CHF, selbst nach einem Abzug für Parkplätze und Gewerbenutzungen bleiben immer noch rund 850’000 CHF pro Wohnung. Diese Beträge liegen weit über den Richtwerten der kantonalen Wohnbauförderungs-Verordnung für gemeinnützige Wohnungen, die etwa für eine 4.5-Zimmer-Neubauwohnung Höchstkosten von 518’000 CHF vorsehen. Die AL hat als einzige Fraktion diesen Zusatzdeal abgelehnt, weil für sie die überteuerten Neubauwohnungen nicht in ein gemeinnütziges Portfolio passen.
Neubauprojekt Tuchmacherhof in Greencity
Obwohl mit dem CS-Angebot Abstimmungskampf gemacht wird, bleibt streng geheim, um welche Wohnungen aus dem Portfolio der CS Fonds und Anlagestiftungen es sich konkret handelt. Ein Geheimnis, das die notorisch recherchierfaulen Lokaljournalisten bisher nicht knacken konnten. Scrollt man durch die Geschäftsberichte und Medienmitteilungen der CS-Anlagegefässe wird man jedoch rasch fündig: beim Neubauprojekt handelt es sich ohne Zweifel um den Mietwohnungsteil des «Tuchmacherhofs» in Greencity in Leimbach.
Ein hübscher Profit für die CSA Real Estate
Laut Objektliste hat die CSA Real Estate Switzerland das 2694 m2 grosse Areal im Dezember 2017 für 17.22 Mio CHF erworben. Rechnen wir mit den Vorgaben der kantonalen Wohnbauförderungsverordnung – Erstellungskosten von 423’000 CHF für eine 4.5-Zimmer-Wohnung im Minergie-P-Standard – kommen die 63 Wohnungen auf 26.6 Mio CHF zu stehen. Zusammen mit den Baukosten für die Tiefgaragenplätze und den Gewerbenutzungen ergeben sich Erstellungskosten von 30.5 Mio CHF. Mit den 17.2 Mio CHF Landerwerbskosten kommen wir auf Gestehungskosten von 47.7 Mio CHF. Die effektiven Kosten dürften allerdings deutlich tiefer liegen, da Losinger Marazzi die ganze Greencity-Überbauung als Totalunternehmerin erstellt und damit erhebliche Skaleneffekte realisiert und im hohen Landkaufpreis von 6397.-/m2 bereits ein Teil der planerischen Vorleistungen enthalten sein dürfte. Bei einem Verkaufspreis von 57.7 Mio CHF kann die CSA Real Estate mit einem Profit von 10 – 15 Mio CHF oder 20 – 30 Prozent rechnen.