Die Dringlichkeitsklausel
Da ist zunächst die Frage, ob der Stadtrat sich zurecht auf die Dringlichkeitsklausel der Gemeindeordnung berufen hat, um den Landkauf in eigener Kompetenz abzuschliessen. Darüber wird der Bezirksrat zu befinden haben, nachdem FDP, SVP und CVP mit viel Getöse einen Stimmrechtsrekurs eingereicht haben. Dazu im Moment nur soviel: es ist die erklärte Absicht des Stadtrats, die drei Liegenschaften dauerhaft im Sinne des wohnpolitischen Grundsatzartikels der Gemeindeordnung zu nutzen. Dafür muss er zusätzlich zum Kaufbeschluss die Zustimmung des Gemeinderats, eventuell der Stimmberechtigten, für die Übertragung ins Verwaltungsvermögen einholen. Damit ist die Mitsprache von Parlament und Volk gewährleistet. Sollte der Gemeinderat eine solche Übertragung ablehnen, ist der Stadtrat gehalten, die Liegenschaften wieder zu verkaufen. In ihrer Hast haben die bürgerlichen Rekurrenten übersehen, dass die Handänderung bereits am 2. Februar verbindlich im Grundbuch eingetragen worden ist. Von daher dürfte selbst eine Gutheissung ihres Rekurses im Ergebnis höchstens zu einer Rüge führen.
Horrende Kaufpreise
Mehr zu denken geben die Kaufpreise der Liegenschaften:
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Objekt |
Kaufpreis |
Arealfläche m2 |
Preis pro m2 Areal |
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Neufrankengasse 6 |
14 566 000 |
620 |
23 494 |
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Neufrankengasse 14 |
11 484 000 |
222 |
51 730 |
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Magnusstrasse 27 |
6 250 000 |
116 |
53 879 |
Arealpreise von mehr als 50’000 Franken pro Quadratmeter, wie sie für die Neufrankengasse 14 und die Magnusstrasse 27 bezahlt werden, sind auch für den von der Gentrifizierung befeuerten Markt im Langstrassenquartier absolute Mondpreise. Im Durchschnitt der Jahre 2010 – 2015 wurden hier 19’404 Franken pro m2 bezahlt, mit einem Spitzenwert von 24’611 Franken im Jahr 2015.
Magnusstrasse 27 krass überzahlt
Zwar weisen beide Grundstücke eine rekordhohe Ausnützung auf: an der Magnusstrasse 27 ist die gesamte Grundfläche mit einem 5-stöckigen Gebäude, an der Neufrankengasse 14 sind gut 80 Prozent der Fläche mit einem 8-stöckigen Hochhaus bebaut. Allerdings könnte aufgrund der heutigen Abstandsvorschriften und der geltenden Bau- und Zonenordnung (Quartiererhaltungszone 5a mit fünf Voll- und zwei Dachgeschossen und maximal 18 m Gebäudehöhe) bei einem Neubau die heutige Ausnützungsdichte nicht mehr erreicht werden. Bleiben also nur Umbau und Sanierung des Bestands, was anerkanntermassen aufwendig ist. Für eine summarische Instandsetzung der Neufrankengasse 14 hat der Stadtrat 1.8 Mio Franken gesprochen, für die Magnusstrasse 27, die baulich in einem sehr schlechten Zustand ist, ist mit mindestens 2 Mio Franken zu rechnen. Diese Beträge kommen zum Kaufpreis hinzu respektive hätten bei einer korrekten Preisfestsetzung abgezogen werden müssen. Das Fazit ist klar: die Neufrankengasse 14 ist deutlich, die Magnusstrasse 27 krass überzahlt worden.
Peter Sander gründet AG…
Auch in steuerlicher Hinsicht weist das Geschäft einige unappetitliche Aspekte auf. Der Eigentümer Peter Sander hat unmittelbar vor dem Verkauf sein gesamtes Zürcher Liegenschaften-Portfolio am 14. November 2016 zum Buchwert von 47.6 Mio Franken als Sacheinlage in die neugegründete PHS Immobilien AG eingebracht. Abzüglich einer Globalhypothek von 31.3 Mio Franken bei der Credit Suisse verblieb damit ein Netto-Buchwert von 16.3 Mio Franken. Als Gegenleistung hat Sander Aktienkapital in Höhe von 1 Mio und eine Gutschrift in Höhe von 15.3 Mio Franken erhalten.
…und spart kräftig Steuern
Was ist der Sinn dieser Transaktion? Die drei verkauften Liegenschaften figurieren in der AG-Bilanz – wie zuvor bei der Einzelfirma Sander – mit 9.7 Mio Franken. Dieser Wert dürfte um mehrere Millionen unter dem seinerzeitigen Erwerbspreis liegen, weil Sander in den letzten Jahren kräftig Abschreibungen getätigt hat. Beim Verkauf muss Sander resp. seine AG auf der Differenz zwischen Buchwert und Erwerbspreis in Küsnacht Gewinnsteuer und auf der Differenz zwischen Erwerbspreis und Verkaufspreis in Zürich Grundstückgewinnsteuer zahlen. Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer kann er nicht gross beeinflussen, die Höhe der Gewinnsteuer dagegen sehr wohl. Als Einzelfirma müsste Sander den anfallenden Aufwertungsgewinn auf dem Buchwert in Küsnacht zum Einkommenssteuersatz von 34.5% versteuern, die PHS Immobilien AG schuldet dagegen bloss eine Gewinnsteuer von 18.89%. Für jede Million Gewinn resultiert eine Steuerersparnis von gut 150’000 Franken; insgesamt dürfte Sander dank der Gründung der PHS Immobilien AG zwischen 700’000 und 1 Mio Franken Steuern sparen. Zusätzlich kann die PHS Immobilien AG als juristische Person bei der Gewinnsteuer die beim Verkauf der «Gammelhäuser» anfallenden Grundstückgewinnsteuern als Aufwand geltend machen und allfällige Verluste anderer Liegenschaften der AG verrechnen. Ferner spart Sander mit der AG in grossem Umfang AHV-Beiträge, die er als Selbständigerwerbender auf dem Gewinn hätte entrichten müssen.
Last but not least kann er den nach Bezahlung von Gewinn- und Grundstückgewinnsteuer verbleibenden Profit – Merz und der USR II sei dank – steuerfrei der PHS Immobilien AG entnehmen, indem er sich die bei der Gründung gebildete Gutschrift von 15.3 Mio Franken als Kapitaleinlagereserve ganz oder teilweise auszahlen lässt…