„Kostenmiete“: jeder Eigenheimbesitzer praktiziert sie
Die „Kostenmiete“ findet generell Anwendung im „gemeinnützigen“ Wohnungsbau, also bei den Stadtzürcher Baugenossenschaften und – gestützt auf einen Grundsatzentscheid der Stimmbürger vom Juni 2010 – auch bei allen städtischen Wohnungen (mit Ausnahme ausgesprochener Luxusobjekte). Die Kostenmiete, die auch in der geplanten Hornbach-Siedlung angewendet wird, hat überhaupt nichts mit Subventionierung zu tun. Kostenmiete ist nichts anderes als das, was jeder Eigenheimbesitzer für sich praktiziert: sie deckt alle effektiv anfallenden Kosten für die Verzinsung des investierten Kapitals, Unterhalt, Betrieb und Gebühren. Ohne Spekulationsgewinn. Nicht mehr und nicht weniger.
Wohnsiedlungen mit 450 Mio Franken Erneuerungsreserven
Bei Stadt und Genossenschaften funktioniert das konkret so:
- der effektive Anlagewert (Bau- und Landkosten plus spätere wertvermehrende Investitionen) wird zum jeweiligen mietrechtlichen Referenzsatz verzinst (aktuell 2.0%);
- dazu kommt die sogenannte „Betriebsquote“, ein Zuschlag in Höhe von 3.25% des jeweiligen Gebäudeversicherungswerts; damit werden alle laufenden Kosten für Unterhalt, Abschreibung, Betrieb und Gebühren gedeckt sowie Reserven für Erneuerungen vorfinanziert.
Dieses Finanzierungssystem ist äusserst wirkungsvoll. Bei einem Anlagewert der städtischen Wohnsiedlungen von 990 Mio Franken lagen Ende 2013 450 Mio Franken in der Erneuerungsreserve, restlos geäufnet aus Mietzahlungen. Das sind 70‘000 Franken pro Wohnung.
Buchgewinn beim Landpreis
Die Stadt setzt das Bauland in der Regel gemäss „Richtlinien 1965“ ein, d.h. zu einem fixen Prozentsatz in-bezug auf die Baukosten. Im Fall Hornbach sind das 16 Prozent oder 10.65 Mio Franken. Die Bauparzellen figurieren in der städtischen Bilanz jedoch mit bloss 3.8 Mio Franken. Mit dem Aufpreis deckt die Stadt 5.7 Mio Franken Aufwand für die Altastsanierung sowie den Hoch- und Grundwasserschutz – und erzielt erst noch einen Buchgewinn von 1.15 Mio Franken.
„Sozialer“ resp. „subventionierter“ Wohnungsbau
Von „sozialem“ resp. „subventioniertem“ im Gegensatz zu „gemeinnützigem“ Wohnungsbau spricht man, wenn der Staat gezielte Verbilligungen leistet und den Bezug an sehr restriktive Belegungsvorschriften (Zimmerzahl = Anzahl Bewohner + 1) und Einkommenslimiten knüpft. Konkret gewähren Kanton und Standortgemeinde für je 20% der Anlagekosten ein zinsloses Darlehen. Dieses muss beim Kanton zwischen dem 7. und dem 20. Jahr, bei der Stadt nach 30 Jahren schrittweise zurückgezahlt werden, womit sich die Verbilligungswirkung entsprechend reduziert. Die Vorschriften werden alle zwei Jahre kontrolliert. Bei Unterbelegung oder Einkommensüberschreitung wird die Wohnung gekündigt.
Hornbach: ein Drittel der Wohnungen wird subventioniert
In der Hornbach-Siedlung werden zwei Drittel der Wohnungen – ohne Einsatz von Steuergeldern – nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet. Ein Drittel der Wohnungen soll subventioniert und damit gezielt wenigverdienenden Haushalten zur Verfügung gestellt werden. Die Mittel dafür – 3 bis 4 Mio Franken – werden dem bereits bewilligten 30-Mio-Rahmenkredit der „Wohnbauaktion 2011“ entnommen, der im September 2011 mit 81% angenommen worden ist.
Hornbacher Schiessen Nr. 4: Die Kostenmiete und das Märli von der “Subvention” (PDF)