Ersatzneubau Toblerstrasse der ABZ mit 20% subventionierten Wohnungen (Bild: ABZ)

Um das Drittelsziel gemeinnütziger Wohnungen bis 2050 zu realisieren, setzt die stadträtliche Politik primär auf den forcierten Ersatzneubau von Baugenossenschaften und seit 2022 vermehrt auf Käufe von Mehrfamilienhäusern und Bauland.

Genossenschaftsneubauten mit Eintrittshürden

Ersatzneubauten von Genossenschaften haben zwar den riesigen Kostenvorteil, dass sie auf Land, das vor Jahrzehnten billig erworben wurde und so in den Büchern figuriert, realisiert werden können. In Zahlen: 1941-50 kostete ein Quadratmeter Bauland in der Stadt 21 Franken, 1951-60 waren es 51.- und auch 1961-70 immer noch erst 248.- (heute sind es 30 bis 400 mal mehr…). Die aktuellen Neubaukosten schlagen dagegen voll durch und führen zu deutlich höheren Kostenmieten als im abgebrochenen Bestand. Bei Neubauten wirken sich die höheren Baukosten je nach Genossenschaftspolitik und den vorhandenen Eigenkapitalressourcen auch beim Anteilscheinkapital als Eintrittshürde aus: So muss mensch im Koch-Areal beim Kraftwerk 1, das über wenig Eigenkapital verfügt, für eine 4.5-Zimmer-Wohnung Anteilscheine in Höhe von 47’300 Franken zeichnen, bei der finanzkräftigen ABZ sind bloss 6’500 Franken erforderlich. Bei Altbauwohnungen verlangt die GBMZ Anteilscheine von 4’200 bis 6’700 Franken, beim Neubau Manegg (2017), wo auch höhere Kosten für den Landerwerb anfallen, sind es 21’000 bis 40’000 Franken. Markante Unterschiede auch beim gemeinsamen Neubau «Klee» in Affoltern (2011): Hier verlangt die GBMZ 21’000.- bis 40’000.-, bei der Baugenossenschaft Hagenbrünneli sind es bloss 5’000.- bis 18’000.-.

Kaufpolitik stösst an Grenzen

Der Erwerb bestehender Wohnhäuser entzieht diese der Spekulation und sichert bestehende Mietverhältnisse. Die Kostenmiete schützt zwar die Bestandesmieter*innen vor weiteren Marktanpassungen, aber ihre volle Durchsetzung bei Neuvermietungen führt angesichts der bezahlten rekordhohen Kaufpreise zu massiven Aufschlägen und Mietpreisen, die für einkommensschwächere Haushalte nicht mehr tragbar sind. Bei den Wohnungen an der Forchstrasse beim Hegibachplatz etwa müssten die – heute sehr günstigen – Mieten auf über 3000 Franken mehr als verdoppelt werden. Damit hilft die Kaufpolitik mittelfristig vor allem dem Mittelstand. Für den subventionierten Wohnungsbau kommen diese Wohnungen wegen der hohen Erwerbskosten nicht in Frage.

Abschreiber aus Wohnraumfonds

Korrekturen sind hier im Einzelfall über Abschreibungsbeiträge aus dem Wohnraumfonds möglich. Bei den Käufen der Stadt fallen zum Teil happige Grundstückgewinnsteuereinnahmen an. Der Doppelverkauf des Harsplen-Grundstücks etwa – erst von der Erbengemeinschaft B. an die Swisscanto für 155 Mio Franken und dann von dieser an die Stadt für 210 Mio Franken – dürfte gut 40 Mio Franken in die Stadtkasse gespült haben. In dieser Grössenordnung könnte aus dem Wohnraumfonds ein Abschreibungsbeitrag auf einem Teilareal gewährt werden, um dort den Bau subventionierter Alterswohnungen zu ermöglichen. Eigentlich müssten Grundstückgewinnsteuern, die über einen Sockelbetrag hinaus anfallen, regelmässig in den Wohnraumfonds eingelegt werden, für Beiträge zum Ausgleich spekulativer Kaufpreise.

Zahl der subventionierten Wohnungen schrumpft massiv…

Genossenschaftliche Ersatzneubauten und Hauskäufe helfen zwar, das Drittelsziel zu realisieren, reichen aber nicht aus, um auch dem unteren Einkommensdrittel zahlbaren Wohnraum zu verschaffen. Dazu braucht es einen starken Effort für mehr subventionierte Wohnungen. Bei diesen werden die Mieten durch zinslose Darlehen von Stadt und Kanton verbilligt. Aktuell finanzieren Kanton und Stadt je 20% der Anlagekosten, maximal möglich sind je 30%. Bei den aktuellen Hypozinsen zeigt sich ein spürbarer Effekt: Bei Ausschöpfung der zulässigen Land- und Erstellungskosten der kantonalen Wohnbauförderungsverordnung kostet eine freitragende gemeinnützige 4.5-Zimmer-Neubauwohnung 2’074 Franken, subventioniert sind es noch 1’723 Franken. Die Einkommensgrenzen liegen beim Bezug bei 53’000 Franken steuerbarem Einkommen für eine Einzelperson und 62’600 Franken bei 2 und mehr Personen. Zum Vergleich: Der Median des steuerbaren Einkommens liegt in der Stadt bei 45’700 Franken bei Einzelpersonen und 88’300 Franken bei Verheirateten.

Von 1982 bis 2010 ist die Zahl der subventionierten Wohnungen von 23’670 auf 6’698 drastisch geschrumpft und dümpelt seither auf diesem tiefen Niveau, 2023 waren es noch 6’635. Kommt hinzu, dass knapp zwei Drittel auf Wohnungen der Stadt und städtischer Stiftungen entfallen. Obwohl die Baugenossenschaften von 2017 bis 2023 4’322 Neubauwohnungen, überwiegend in Ersatzneubauten, erstellt haben, wurden nur gerade 299 subventioniert.

…AL kämpft für Schubumkehr

Hier braucht es eine klare Schubumkehr. Dafür kämpft die AL seit Jahren. Bei der Behandlung des regionalen Richtplans konnte AL-Gemeinderätin Andrea Leitner 2016 den Grundsatz verankern, dass die Stadt bei Neubauten von Gemeinnützigen auf einen Mindestanteil subventionierter Wohnungen hinwirkt. Kurz darauf beantragte die Linke beim Gestaltungsplan Ueberlandpark in Schwamendingen mit Erfolg einen Ausnützungsbonus bei Erstellung subventionierter Wohnungen. Beide Zusätze wurden im Genehmigungsverfahren von der Baudirektion rausgekippt. Im kommunalen Siedlungsplan von 2021 hat es dann geklappt. Dort steht jetzt, und diesmal auf Antrag des Stadtrats und mit dem Segen der Baudirektion: «Im Rahmen der Nutzungsplanung und bei konkreten Bauvorhaben soll bei gemeinnützigen Grundeigentümerschaften auf einen angemessenen Anteil subventionierter Wohnungen hingewirkt werden.» Dieser Absichtserklärung müssen jetzt handfeste Taten folgen. «Wir müssen und wollen noch einen Zacken zulegen», meinte kürzlich die Stadtpräsidentin in einem NZZ-Interview zur Wohnpolitik. Hier wäre ein geeignetes Wirkungsfeld.